Una servidumbre es un gravamen que permite usar un predio ajeno en beneficio de otro, como el paso hacia un camino público. Le explicamos cómo se constituyen las servidumbres, cuándo la ley las impone y cómo se extinguen.
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oklegal.cl · ChileEl Código Civil define la servidumbre predial como un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño. El predio que soporta el gravamen se llama predio sirviente, y el que se beneficia, predio dominante. La servidumbre acompaña al predio y no a la persona, de modo que sigue vigente cuando cambia el dueño.
Las servidumbres son frecuentes en el campo y en las parcelas, donde un predio puede depender del paso por el terreno vecino, el acceso al agua u otros usos. En OK Legal® asesoramos a quienes necesitan constituir una servidumbre, a quienes la soportan y a quienes enfrentan un conflicto con un vecino. Cada servidumbre tiene un contenido distinto, y por eso conviene revisar con cuidado su origen, su trazado y las inscripciones antes de actuar. Una servidumbre mal documentada es una fuente frecuente de disputas entre vecinos, y también afecta el valor y la posibilidad de vender o financiar el predio.
Según su origen, la ley distingue entre servidumbres que impone la propia ley y servidumbres que nacen de la voluntad de las partes.
Las impone la ley por razones de utilidad pública o privada. Un ejemplo es la servidumbre de tránsito a favor del predio enclavado, que no tiene salida a un camino público.
Nacen de un acuerdo entre los dueños de los predios, por lo general mediante escritura pública, o de un testamento, y se rigen por lo que las partes pactan dentro de los límites de la ley.
Permiten el paso por el predio ajeno. Pueden ser legales, cuando el predio está enclavado, o voluntarias, cuando las partes acuerdan el paso.
No todas las servidumbres se adquieren de la misma manera. La forma depende de su naturaleza y de las circunstancias del predio. Por eso revisamos cada caso antes de definir la vía.
Se constituyen por un acuerdo entre los dueños, una sentencia o un testamento. Para los inmuebles, conviene escriturarlas e inscribirlas en el Conservador de Bienes Raíces para que sean oponibles a terceros.
Las servidumbres continuas y aparentes pueden adquirirse por título o por prescripción de cinco años. Las discontinuas de todas clases y las continuas inaparentes solo se adquieren por título (art. 882 CC). El tránsito es discontinuo, por lo que debe constar en un título o ser legal (art. 847).
Cuando el dueño de dos predios establece un servicio continuo y aparente a favor de uno de ellos y luego los predios pasan a dueños distintos, la servidumbre subsiste, salvo que el título de enajenación o de partición disponga expresamente otra cosa (art. 881 CC).
Si un predio está desprovisto de comunicación con el camino público por la interposición de otras propiedades, su dueño tiene derecho a exigir paso por los predios vecinos en cuanto sea indispensable, pagando el valor del terreno necesario y resarciendo todo otro perjuicio.
Cuando no hay acuerdo con el vecino, es posible demandar la constitución, el reconocimiento o la extinción de la servidumbre.
Analizamos las escrituras, los planos y las inscripciones de ambos predios, y la situación real del acceso, incluyendo caminos existentes, deslindes y el uso que se ha dado al paso.
Intentamos primero un acuerdo escrito que fije el trazado, el ancho, el uso y la indemnización, y lo dejamos en escritura pública.
Si no hay acuerdo, presentamos la demanda para que el tribunal declare o constituya la servidumbre, o para que cesen las perturbaciones a su ejercicio.
El tribunal puede fijar por dónde pasa la servidumbre, buscando el menor perjuicio para el predio sirviente, con el apoyo de peritos si es necesario.
En la servidumbre de tránsito legal corresponde indemnizar al dueño del predio sirviente, salvo el caso del art. 850 CC (enajenación o adjudicación de parte del predio), y se discute su monto cuando no hay acuerdo.
La sentencia o el acuerdo se inscribe para que la servidumbre quede registrada y sea oponible a futuros dueños.
Un conflicto de servidumbre afecta el acceso, el uso y el valor del predio. Priorizamos acuerdos claros y, cuando es necesario, la vía judicial.
Revisamos títulos, planos y antecedentes registrales de ambos predios antes de proponer una estrategia.
Redactamos pactos con trazado, ancho, uso, mantención e indemnización definidos, para prevenir futuros conflictos.
Cuando no hay acuerdo, demandamos o nos defendemos para constituir, reconocer o extinguir la servidumbre.
Atendemos a distancia y coordinamos peritajes y visitas al terreno con profesionales de su zona.
"Tenemos experiencia demostrable y una confianza que nos respalda."
Carolina Pastén A. · Abogada FundadoraLas servidumbres se relacionan con la compraventa, la comunidad y la propiedad de los inmuebles.
Estudio de títulos, escritura, inscripción y resguardos legales.
Ver más → Civil · PropiedadAdquisición del dominio por posesión continuada en el tiempo, ordinaria y extraordinaria.
Ver más → Civil · ComunidadSalida de la indivisión de bienes comunes mediante partición.
Ver más → Civil · ContratosContratos y testamentos revisados y redactados a la medida.
Ver más →Respondemos las consultas más comunes sobre servidumbre de tránsito, cómo se constituyen, cuánto cuestan y cómo se extinguen.
Revisaremos los títulos y la situación de ambos predios y le propondremos la vía más conveniente.
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