Si una persona ocupa su inmueble sin contrato y solo por tolerancia o ignorancia suya, puede ejercer la acción de precario para recuperarlo. Le explicamos sus requisitos, el procedimiento y la diferencia con el arriendo y el comodato.
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oklegal.cl · ChileEl Código Civil, en el inciso segundo del artículo 2195, señala que constituye precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño. En términos prácticos, es la situación de quien ocupa un inmueble ajeno sin que exista un título que lo justifique.
La acción de precario permite al dueño, o a quien tiene derecho a la cosa, pedir su restitución al tribunal. En OK Legal® evaluamos si los hechos configuran un precario o si existe un contrato o título que lo impide, y tramitamos la restitución del inmueble. También representamos a quienes fueron demandados por precario y estiman que cuentan con un título que justifica su ocupación.
Es habitual que el precario aparezca entre familiares, ex arrendatarios, personas que recibieron el inmueble en uso por una situación pasada o personas que siguen en un inmueble después de terminar una relación. Cada situación exige revisar qué se acordó, aunque haya sido de palabra, y qué prueba existe de ello.
La vía para recuperar un inmueble depende de si existe o no un contrato. Elegir mal la acción puede hacer perder tiempo y dinero, e incluso llevar al rechazo de la demanda.
No existe contrato previo y la ocupación se mantiene por ignorancia o mera tolerancia del dueño. La acción se dirige a obtener la restitución del inmueble.
Existe un contrato en que el ocupante paga una renta. Su término y la restitución se rigen por el contrato y, tratándose de inmuebles urbanos, por la Ley 18.101 y sus modificaciones.
Es un préstamo de uso gratuito, con contrato, por un plazo o para un uso determinado. Si no se fijó plazo ni uso, es comodato precario (arts. 2194 y 2195 inc. 1 CC) y el dueño puede pedir la restitución en cualquier momento. Mientras ese contrato rija, el ocupante tiene un título que se debe analizar en el caso concreto. Si el comodato termina y el ocupante no devuelve el bien, corresponde evaluar la acción que proceda.
La demanda debe describir con claridad la ocupación y el derecho del demandante, y la prueba debe sostener ambos puntos. Sin esos antecedentes, la acción corre el riesgo de ser rechazada.
El demandante debe acreditar que es dueño del inmueble o que tiene un derecho que le permite exigir su restitución.
Debe probarse que el demandado ocupa el inmueble y que lo hace sin contrato con el demandante.
El demandado puede defenderse alegando que tiene un contrato u otro título que justifica su ocupación. Cuando lo acredita, la acción de precario no prospera.
La ocupación debe mantenerse por mera tolerancia o ignorancia del dueño. Si el ocupante tiene un derecho propio frente al dueño, el caso es distinto.
Desde la Ley 21.461 (2022), la acción de precario se tramita por el procedimiento monitorio de la Ley 18.101 (arts. 18-A a 18-K), más breve que el juicio ordinario. Si el ocupante se opone con un título plausible, el asunto pasa a un juicio declarativo.
Revisamos los títulos de dominio, el historial de la ocupación, las comunicaciones con el ocupante y cualquier documento que pueda constituir un título.
Cuando conviene, enviamos una carta formal que solicita la restitución, para dejar constancia y abrir una vía de acuerdo.
Presentamos la demanda de precario ante el juzgado civil competente, con los antecedentes que acreditan el dominio y la ocupación, y pedimos las medidas que correspondan para resguardar el inmueble mientras dura el juicio.
Si el ocupante no restituye ni se opone en el plazo de requerimiento, se ordena el lanzamiento. Si se opone, participamos en la evaluación de la oposición y, en su caso, en el juicio declarativo, ofreciendo la prueba de nuestro derecho.
Si se acoge la demanda, la sentencia ordena la restitución del inmueble. Puede discutirse además lo relativo a las costas.
Si el ocupante no restituye voluntariamente, se ordena el lanzamiento con el auxilio de la fuerza pública, para que el inmueble sea efectivamente desocupado.
Antes de demandar, es clave saber si la acción adecuada es el precario u otra. Lo revisamos con rigor para no perder tiempo.
Evaluamos si corresponde precario, término de arriendo u otra acción, según los documentos y los hechos.
Reunimos escrituras, inscripciones, certificados y evidencias de la ocupación para sostener la demanda.
Si usted fue demandado, analizamos si tiene un contrato u otro título que respalde su permanencia.
Tramitamos de manera remota y coordinamos las actuaciones con el tribunal que corresponda, con información clara sobre el avance de la causa.
"Tenemos experiencia demostrable y una confianza que nos respalda."
Carolina Pastén A. · Abogada FundadoraEl precario se vincula con el arriendo, la propiedad y los cobros derivados de la ocupación.
Estudio de títulos, escritura, inscripción y resguardos legales.
Ver más → Civil · PropiedadAdquisición del dominio por posesión continuada en el tiempo, ordinaria y extraordinaria.
Ver más → Civil · CobranzaCobranza judicial y extrajudicial de deudas.
Ver más → Civil · ResponsabilidadDemandas por incumplimiento de contrato o responsabilidad extracontractual.
Ver más →Resolvemos cuándo procede la acción de precario, qué debe probarse, cómo se llega al lanzamiento y qué errores evitar.
Revisaremos sus títulos y los hechos de la ocupación, y le diremos qué acción corresponde y cómo avanzar.
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